Wie man eine Gewerbeimmobilie finanziert

Übersicht

*Bitte beachten Sie, dass der folgende Artikel in der männlichen Form geschrieben ist, um die Lesbarkeit zu erleichtern. Selbstverständlich sind alle Geschlechter gleichermaßen gemeint.

Keine Zeit? Das wichtigste zusammengefasst:

  • Private und gewerbliche Immobilien werden unterschiedlich eingeschätzt und auch bei der Finanzierung gibt es größere Hürden
  • Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung wird nahezu immer Eigenkapital benötigt und meist mehr als die Kauferwerbsnebenkosten
  • Neben dem klassischen annuitätischen Raten (gleiche Rate über Laufzeit) gibt es noch das Tilgungsdarlehen (Rate sinkt über Laufzeit) oder weitere Alternativen
  • Die Aufbereitung einer gewerbliche Immobilienfinanzierung ist deutlich aufwendiger und mit einer gründlicheren Prüfung verbunden

Das private Einfamilienhaus oder die fremdgenutzte Eigentumswohnung. Viele Unternehmer:innen haben bereits Eigentum erworben und dieses auch bei einer Bank finanziert. Große Schwierigkeiten gab es nicht, so wird es wahrscheinlich auch bei meinem Gewerbeobjekt sein, oder? Warum eine Gewerbeimmobilie nicht so einfach, wie eine private Immobilie zu finanzieren ist, erfahren Sie in diesem Artikel. Zusätzlich lesen Sie, was es zu beachten gilt und wie Sie sich es trotz Hürden einfacher machen können.

Was zählt zu einer gewerblichen Immobilienfinanzierung?

Zum einen zählen zu einer gewerblichen Finanzierung alle Immobilie, die nicht privat genutzt werden. Dies können zum Beispiel Lagerhallen, Bürogebäude, Produktionsstätten oder andere gewerblich genutzte Gebäude sein. Zum Beispiel fällt hier auch der Wohnungsbau, der unter anderem von Wohnungsgesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften betrieben wird. Das Kerngeschäft der Gesellschaften ist es, Immobilien zu bauen oder zu kaufen und zu modernisieren, um diese schlussendlich langfristig mit einer Gewinnabsicht zu vermieten. Davon abgesehen sind die Parallelen zu einer privaten Immobilienfinanzierung sehr groß. Das heißt, in der Regel wird ein Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen geschlossen und mit gleichbleibenden Raten monatlich abgezahlt, bis die Restschuld getilgt ist. Die Absicherung erfolgt über das Kaufobjekt und den Eigenkapitalanteil, der zu stellen ist.

Wo liegen die Herausforderungen bei einer gewerblichen Immobilienfinanzierung?

Die Risikobewertung stellt sich bei gewerblich genutzten Immobilien als schwer heraus. So gibt es neben den klassischen Banken auch viele spezialisierte Kreditinstitute, die etwas mehr Expertise auf dem Gebiet der Risikoeinschätzung mitbringen. Bei gewerblichen Immobilien wird alles auf den Ertrag abgestellt. Da Gewerbeimmobilien in der Nutzung sehr unterschiedlich sind und zum Teil gar nicht universell nutzbar gebaut werden, sondern auf einen bestimmten Zweck ausgerichtet sind, gestaltet sich die langfristige Einschätzung der Rendite sehr schwer.

Aus diesem Grund ist eine Vollfinanzierung bzw. Gewerbefinanzierung ohne Eigenkapital kaum möglich. Welche Ausnahmen es gibt, erfahren Sie weiter unten.

Axel_Baier_Säule
Kontaktanfrage stellen

Kreditbeschaffung mit einem Vermittler

Der Markt für Geschäftskredite ist nicht besonders transparent gestaltet. Viele Unternehmen gehen im ersten Schritt auf Ihre Hausbanken zu, zu denen bereits eine Geschäftsverbindung besteht. Diese sind häufig regional eng verbunden und kennen ihre Marktteilnehmer sehr genau. So sind die Angebote häufig recht ähnlich aufgebaut. Ein wirklicher Vergleich ist das nicht. Einen Marktvergleich zu erstellen, kostet das Unternehmen eine Menge Zeit und Geduld. Meine Aufgabe ist es, Ihnen einen Marktüberblick zu verschaffen und die Angebote auf Optimierungspotenziale zu prüfen. Ihre Zeit können Sie also wieder für Ihre Kernaufgaben nutzen.

Außerdem stehen mir für gewisse Finanzierungsmodelle spezielle Kreditinstitute zur Verfügung und meine Bankpartner sind bundesweit verteilt. Dadurch kann ich noch individueller auf Ihre Bedürfnisse und Anforderungen eingehen, um schlussendlich den passenden Kredit für Ihr Unternehmen zu sichern.

Was gibt es noch zu wissen?

Die Gründe für den Kauf einer Immobilie sind unterschiedlich und so auch die Gründe eine Immobilie zu finanzieren. Der Leverage Effekt beschreibt gut, weshalb es sinnvoll sein kann, Fremdkapital aufzunehmen. Jedoch haben manche Unternehmen schlichtweg noch nicht ausreichende Rücklagen gebildet, um eine Immobilie ausschließlich aus dem Eigenkapital zu zahlen. Neben dem Bau oder Kauf einer Immobilie, hat das Unternehmen weitere Herausforderungen zu meistern und freie liquide Mittel werden hier sicherlich helfen. Außerdem sollte ein Unternehmen stets über ausreichend Kapital verfügen, um auf Unvorhergesehenes reagieren zu können.

Die Immobilienfinanzierung kann flexibel gestaltet werden, d.h. Laufzeiten und Tilgungshöhe sind frei verhandelbar. In meinem Artikel „Ein einfacher Weg zum Firmenkredit“ bin ich bereits auf die unterschiedlichen Kreditarten eingegangen. Eine kurze Zusammenfassung sehen Sie im unteren Bild.

Die Finanzierung kann für eigengenutzte oder fremdvermietete Immobilien genutzt werden. Einige Beispiele sind:

  • Bau von Büroflächen oder Modernisierung bestehender Anlage
  • Erweiterung der Produktions- und Lagerflächen
  • Bau von Gebäude durch Investoren und Bauträger
  • Umschuldung bestehender Finanzierungen für Immobilien

Warum Kaufen und Finanzieren?

Ein Vorteil liegt auf der Hand, und zwar ist dieser die Mietersparnis. Am Ende der Finanzierung geht die Immobilie ins Unternehmenseigentum über, die Miete bleibt aber ein dauerhafter Kostenpunkt. Außerdem benötigen Sie deutlich weniger Eigenmittel. Bei einer gewerblichen Finanzierung können bis zu 80 % des Beleihungswertes finanziert werden. Es bleibt mehr Kapital für Ihr Unternehmenswachstum übrig. Nicht zu vergessen ist, dass Sie mit der Zeit von der Wertsteigerung der Immobilie profitieren. Besonders in stark besiedelten Gebieten erleben wir auf lange Sicht einen deutlichen Wertzuwachs und somit haben Sie gleich eine sichere Geldanlage dazu gewonnen.

Wie werden die Konditionen ermittelt?

Eines der am wohl interessantesten Merkmale sind die Konditionen. Diese hängen bei einer Immobilienfinanzierung allerdings von vielen Faktoren ab. Zum einen nehmen die Geschäftsentwicklung und Bilanzen, Branchenzugehörigkeit, Rechtsform, Verwendungszweck, etc. Einfluss und zum anderen sind Aspekte wie die Lage, die Objektart oder die geplante Bauqualität für die Zinshöhe entscheidend.

Weitere Faktoren sind:

  • Wie ist die Drittverwendbarkeit? Sprich, ist das Objekt speziell auf das Unternehmen ausgerichtet oder können es auch andere Firmen nutzen?
  • Ist die Nutzungsart festgelegt?
  • Laufzeit und Struktur der Finanzierung
  • Gibt es Modernisierungsrückstau und ist mit einer Nachfinanzierung zu rechnen?
  • Ist die Immobilien werthaltig?

Außerdem sollten Sie sich vor dem Gespräch mit einem Finanzierer über die Bebaubarkeit und Nutzungsart einig sein. Nicht jedes Gebäude kann von jedem Gewerbe genutzt werden. Im schlimmsten Fall erwerben Sie eine Immobilie und können diese nicht wie geplant nutzen. Hier hilft Ihnen in der Regel das regionale Bauamt weiter. Häufig haben die Gemeinden auch einen Ansprechpartner auf dem Rathaus, der Ihnen schon unkompliziert weiterhelfen kann. Vor Kreditunterzeichnung sollte jedoch die genaue Nutzung abgesegnet sein. Am besten lassen Sie sich von einem regionalen Architekten oder Ingenieur dabei unterstützen.

Der erste Schritt zum Eigentum

Stellen Sie noch heute Ihre Anfrage und besprechen mit mir kurzfristig Ihr Vorhaben.
Anfrage stellen

Wie viel kann ich finanzieren?

Einer der größten Marktanteile an gewerblichen Wohnimmobilien sind Wohnungsgesellschaften, börsennotierte Unternehmen, kommunale Gesellschaft und Wohnungsbaugenossenschaften. Die Eigentümer besitzen durch Ihren Bestand einen positiven Cashflow und sind mit ausreichend Eigenkapital ausgestattet.

Finanzierungsinstitute sind mitunter nicht nur die klassischen Banken, Sparkasse und Volksbanken, sondern auch Lebensversicherer, Hypothekenbanken und Landesbanken. Der Immobilienmarkt gilt aufgrund der hohen Verteilung der Mieteinnahmen auf einzelne Mieter als recht risikoarm. Außerdem werden die Darlehen über die Immobilie besichert. Durch die lange Kapitalbildung ergeben sich attraktive, planbare Geschäfte für Bank und Kreditnehmer.

Vollfinanzierungen sind allerdings nahezu unmöglich. In der Regel können 70 bis 80 % des Beleihungswertes besichert werden. Demnach ist eine entsprechende Eigenkapitalquote notwendig. Zunächst ermittelt die Bank einen nachhaltigen Ertragswert, zieht entsprechende Risikoabschläge ab und die entsprechende Differenz zu der 70/80 % Beleihung ist dann von dem Eigentümer zu tragen. Eine Möglichkeit die Finanzierungssumme zu erhöhen ist, weitere belastbare Immobilien als Zusatzsicherheit anzubieten. Alternativ können auch andere werthaltige Sicherheiten angeboten werden, dies ist aber sehr genau zu prüfen.

Eigengenutzte Gewerbeimmobilien

Nicht immer sind es Kapitalanlagen, die finanziert werden. In diversen Branchen sind Produktions-, Lagerhallen und Handelsflächen essenziell für den Umsatz. So können mögliche Lagererweiterungen das Unternehmenswachstum entscheidend fördern. Natürlich lassen sich insbesondere Lagerflächen auch anmieten, jedoch kann aus verschiedenen Gründen der Kauf und die Bebauung von Grundstücken einen entscheidenden Vorteil liefern.

Die Finanzierbarkeit muss hierbei individuell betrachtet werden. Natürlich spielen Faktoren wie die Lage, die Verwertbarkeit oder Beschaffenheit eine Rolle. Es wird aber auch zwischen speziell und universell ausgerichteten Immobilien unterschieden. So lassen sich universelle bzw. multifunktionale Immobilien besser verwerten und werden somit durch eine höhere Beleihbarkeit belohnt.

Soll ich nun mieten oder kaufen?

Wahrscheinlich das am meisten diskutierte Thema in Bezug auf Immobilien. Der Vorteil bei der Anmietung ist sicherlich, dass man deutlich flexibler in der Standortwahl ist. Außerdem muss das Eigenkapital nicht geschmälert werden, da beim Kauf hohe Quoten benötigt werden. Ein Nachteil wäre, dass viele attraktive Immobilien nur an langfristige Mieter vermittelt werden, d.h. das Unternehmen wird an den Standort gebunden und kann schlechter expandieren oder den Standort wechseln.

Ein Vorteil für den Kauf ist z. B. die Steigerung des Anlagevermögens, individuelle Bebauungswünsche können realisiert werden und das Unternehmen unterliegt langfristig nicht mehr den steigenden Mietpreisen. Es gibt noch eine Vielzahl an weiteren Vor- und Nachteilen, jedoch sollte hierbei in jedem Fall die individuelle Unternehmenssituation betrachtet und sich verschiedene Meinungen eingeholt werden.

Fazit

Die Risiken sind vorab gut zu prüfen. Somit sollte der Weg zum Bauamt immer am Anfang erledigt werden. Es könnte aber auch sein, dass sich die Umgebung der Gewerbeimmobilie mit der Zeit verändert und sich dies negativ auf den Umsatz und die Werthaltigkeit auswirkt. Häufig werden auch die Modernisierungskosten von Gewerbeimmobilien unterschätzt. Insbesondere Lager- und Produktionsstätten unterliegen einer starken Belastung.

Es lohnt sich ebenfalls im Vorfeld über etwaige Förderprogramme Gedanken zu machen, Sondertilgungen für florierende Zeiten einzubauen und die Finanzierung von Anfang an solide und nachvollziehbar aufzubereiten, sodass das zu finanzierende Institut weniger offene Fragen hat und somit gewillter ist, die Finanzierung zu begleiten.

Sie wollen sich lieber auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren und die Vorarbeit jemanden anvertrauen? Ich freue mich Sie dabei zu unterstützen, Ihre Gewerbeimmobilie zu finanzieren.

1. Termin vereinbaren
In unserem ersten Gespräch besprechen wir Ihren Bedarf und erste Möglichkeiten zur Erreichung Ihrer Ziele. Ich mache mir ein Bild von Ihrer Gesamtsituation und erarbeite erste Lösungsansätze. Sie reichen mir alle benötigten Unterlagen ein.
2. Finanzierung besprechen
Nach der Prüfung der Unterlagen besprechen wir den Umsetzungsplan und ich mache Ihnen ein erstes Angebot mit verbindlichen Konditionen. Diese sind natürlich unter vorbehalt der Bankprüfung.
3. Einreichung der Anfrage
Nach dem alles besprochen ist, reiche ich die Anfrage bei einem oder mehreren Kreditinstituten ein und wir warten die Prüfung ab. Eventuelle Rückfragen kläre ich mit der Bank direkt.
4. Finanzierung abschließen
Nach Genehmigung der Finanzierung werden die Kreditverträge geschlossen, die Sicherheiten bestellt und die Finanzierungssumme ausgezahlt. Ich bleibe für Sie weiterhin Ansprechpartner für alle weiteren Rückfragen und Anliegen.
Previous slide
Next slide

Sie wünschen eine Beratung zum Thema gewerbliche Immobilienfinanzierung?

Stellen Sie noch heute Ihre Anfrage und besprechen mit mir kurzfristig Ihr Vorhaben.
Anfrage stellen
Beitrag teilen:

Weitere Beiträge

Ein einfacher Weg zum Firmenkredit

Ein Firmenkredit ist ein Kredit für Unternehmen und Selbstständige. Es existieren unterschiedliche Formen und Laufzeiten. Die Laufzeit orientiert sich in der Regel an der Nutzungsdauer des zu finanzierenden Wirtschaftsguts. In der Regal kann diese zwischen 6 bis 180 Monaten betragen.

Zum Artikel